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    2013年德勤房地产行业发展观点

    时间:2014-06-26|作者:admin


    影响2013年中国房地产的驱动因素

      从长远来看,中国房地产的投资特性可能会逐渐淡化。因投资渠道数量有限,投资房地产是中国富裕人群为数不多的实际投资方案之一

      1.城镇化的驱动力量

      城镇化是大家,包括李克强总理在内,普遍热议且关注的话题,中国城镇人口预计将在20年的时间内由当前的6.91亿飙升至近10亿。据国家发展和改革委员会原副主任称,这一变化将同期带来共计4800亿~6400亿美元的投资额。尽管习近平主席和李克强总理都未曾宣布过有关如何实施本次史上最大规模的人口迁徙的具体规划,但这不妨碍其他人对中国城镇化面貌进行设想。无论中国领导层决定走哪条城市化发展道路,他们都将面临能源供应、减轻污染、交通网络安装和资金需求等一系列错综复杂的问题。事实上,针对后者,中国政府已宣布在2013年增加百分之五十的预算赤字,达到1920亿美元,并且期望借此刺激国内消费和城镇化速度。这一规划和其他尚未明确的问题几乎必然会影响中国房地产市场的长期走向。

      2.行业盈利能力下降导致产品细化和市场拓展

      在过去十年中,房地产行业一直被视为暴利行业,从房地产公司老板频频引领各大财富排行榜就足以看出。随着该行业的不断成熟,这种盈利能力会逐步在长期内趋于平均水平。此外,从长远来看,中国房地产的投资特性可能会逐渐淡化。因投资渠道数量有限,投资房地产是中国富裕人群为数不多的实际投资方案之一。过去10年内房价不断上涨,投资者从中收获丰厚的投资收益;但是,最近几年的政策和措施都明显青睐于供应普通和经济适用住房,以满足广大市民的需求,因而,从长远来看,这种情况可能会有所改变。因此,德勤人士注意到,为更好地服务市场,并实现合理的利润回报率,大多数房地产公司开始进行产品改良。一方面,为更快实现营业收益并降低相关费用,许多房地产公司纷纷增加其所建造的普通和小户型房屋比例。另一方面,行业内领先的房地产公司开始丰富自身的产品线,例如建造豪华别墅、养老型地产以及旅游型地产,以满足中国不同富裕阶层客户的需求,形成多元化产品组合,缓解盈利能力和效率之间的矛盾。

      3.资本流动和中国房地产市场

      在短期和中期内,另一个更值得关注的问题是房地产行业很可能充当了股票投资的替代品——那些不得不面对国内低迷的股市现状的散户投资者已做出这种转变,这似乎也不难理解。近期国内股市表现不尽如人意(总体上,本地投资者无法进行海外投资)。这意味着,相比股票,那些拥有资金的投资者更有可能投资房地产。制定货币政策的官员在前一年度采取了一系列措施,使人民币(6.2240, -0.0110, -0.18%)实现国际化,并签署大量海外货币互换协议,同时还增加中国合格投资者方案的广度和范围。这些举措实施后,将使不论是海外投资者还是国内投资者能更容易、更有效地将资金投入和转出中国——该过程也有望缓解中国内部的结构性瓶颈。

      4.国内和海外房地产并购活动正在加速  自2010年以来,中国几乎所有房地产公司都曾面临不同程度的融资限制,由于整体上紧缩的货币政策,以及不良的资本市场气氛,流动性水平变得恶化,空置水平高、开发周期长、短期债务偿还能力低。过去几年,由于经济发展水平和城镇化水平较高,房地产公司实现快速增长,并获得丰厚利润,从总体上减轻了这种高负债运营模式的担心。但最近盈利能力和经营效率的下降对房地产行业整体债务偿还能力造成影响,并使房地产公司之间的绩效差距拉大。大公司成功通过廉价的融资渠道获得了可观的收入增长,而小公司则不得不为生存而苦苦挣扎。这样,国内市场可能会更为集中,而中小型房地产公司可能会成为收购目标,预期交易价值从1000 万美元到1亿美元不等。德勤近期的市场调查显示,这些收购也更有可能把重点放在资产而非权益上面,且主要集中在一线城市及某些省会城市的商业地产上。

      此外,海外房地产并购活动也逐渐兴起。房地产公司在近年来完成许多大规模交易项目,这表明行业内领先的房地产公司可能会加速开展其未来战略举措。中国内地房地产公司境外并购交易的目标公司包括设在美国、中国香港、新加坡和澳大利亚等国家(地区)的公司。此外,为进行房地产开发,少数房地产公司在某些东南亚国家成立了合资企业。拓展海外市场会带来更多不确定性;房地产公司在寻求海外交易时需要应对可能的政治、经济、货币、运营和监管风险。

      短期内,中国房地产市场前景充满不确定性,主要因为评论人士无从判断政府试图降温房地产市场的举措是否能够取得成功。若从后见之明的角度看,这些政策似乎已经获得了广泛的成功,不仅实现了促使房地产泡沫破灭的目标,而且并未引起任何影响更大的系统性问题。同时,这些政策的成功实施将给政府官员带来更多的回旋余地以及信心,使他们能够在以后对该行业进行调控


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